特區政府為積極推動北都發展，推出多項提速、提效的政策與構思，展現出破局思維與靈活手法。當中包括多項精簡審批與行政程序的措施，令片區開發可以加速完成，亦將洪水橋/厦村新發展區內若干原址換地的申請期限，推遲9個月至今年12月31日，以便土地業權人與政府在換地申請上，有更多時間商討。發展局近日更提出了「按實補價」的構思，提升片區開發對發展商的吸引力。這種種靈活政策和措施都是受業界歡迎的。
片區發展拆牆鬆綁 繞不開建築規約
此外，在整體片區發展上要達至拆牆鬆綁，建築規約（Building Covenant）亦是政府需要審視的一項關鍵政策。建築規約是政府在批地時，載於土地契約中的條件要求，包括賣地、批地和換地條件等，要求地段業權人必須在建築規約的期限內，完成契約條件所訂明的地段發展項目。其原意是為防止土地被囤積，促進有效開發與供應。
然而，片區的開發時間長、幅員闊，即使十年內能夠完成，由起初訂立建築規約，到發展商完成相關項目，其間市場對商用、住宅樓宇等需求或會出現變化。如果當片區項目完成時，市場需求轉弱，又或當時的房屋、商用物業供應過盛，皆會影響發展商的推售策略甚至資金回籠。
因此，政府若能以靈活彈性的思維，考慮放寬片區試點的建築規約，又或制定建築規約時，同時考慮市場可能出現的供求變化，以及投資風險所在，引入靈活機制來調節規約期限，將有助於片區投資者抵禦市場波動，從而增強他們對片區的投資意慾。
內地開發土地的經驗，或許可以作為我們片區開發的參考。內地政府部門對土地租賃條款都有具體細緻的要求，但對於建築規約的訂定上，卻會考慮到市場供求變化，以及經濟環境的因素作出靈活安排，讓開發商有更大空間去調整開發計劃和年期，從而應對市場變動和減低潛在風險。
除了市場本身的供求變化之外，筆者曾經撰文提及，北都的交通基建能否與片區同步或更早落成亦是關鍵，因為這將會直接影響居民、商業機構遷入的意慾。因此，政府務必加快北都整體的交通基建工程，並且適時更新和公布各項鐵路、交通基礎設施各項進度和落成的時間，這將有助吸引居民和商業機構遷入，亦好讓發展商作好充足的準備。
刊於文匯報