片區開發招標在即，各項工程將陸續展開，提速、提效落成片區，是特區政府當前的首要工作。按照政府預期的計劃，去年施政報告公布於未來5年，北都區將有6萬房屋單位落成。另外，三個片區的「基線情景」財務上可行，能於十年或更短時間完成發展。
每個片區十多公頃土地，由生地變熟地，完成基礎建設、住宅、產業和公共設施，再招商引資，到商業機構和市民遷入，要在十年以內完成發展，對政府和發展商而言，既是機遇，亦是挑戰。
2023年立法會三讀通過《2022年發展（城市規劃、土地及工程）（雜項修訂）條例草案》，精簡了城市規劃、收回土地、道路和鐵路工程等法定程序。發展局局長甯漢豪表示，條例通過後大型項目如新發展區，將生地變成熟地所需的時間，會由約十三年縮短至約七年。筆者樂見政府推出連串精簡行政程序措施，因為時間乃金錢，發展期越長，工程費越大，融資利息越高，投資回報期亦會延後。因此，三個片區開發猶如與時間競賽，越快到達終點，就能越早發揮經濟效益，政府和發展商的財政負擔亦得以減輕。
片區融資貸款宜採彈性模式
要加快片區發展，筆者除了建議政府可以設立單一窗口，即一個專案監督辦公室，統籌各項政府審批、行政工作、協調各政府部門和各項工程進度之外，片區要提速落成，正如政府所說，其中一個關鍵是三個片區的「基線情景」財務上可行。在融資上銀行若能採用彈性模式去處理片區的融資貸款，例如靈活的貸款年期、融資比例等，將有助解決財團融資方面的顧慮。社會亦有建議政府可以考慮協調國家政策性銀行，提供低息貸款等激勵措施予發展商，達至「基線情景」的財務可行性。
另一方面，前期的土地成本亦是關要所在，片區即使在十年或更短的時間完成，對開發商而言投資周期仍屬偏長，前期投資相當大，而投資所得的利潤，卻在後期才能有所回報，令投資風險增加，難免使投資意慾趨向保守。
要解決前期土地成本的問題，政府在釐定標書細節時，除了發展局局長上星期表示會研究「按實補價」外，亦可以考慮更具彈性的地價支付方式和更靈活的財務安排。例如：（一）政府與發展商共享項目未來收益，將部分租金或銷售收入，以收益分成抵消地價；（二）允許發展商分期支付土地成本，而非一次性支付；（三）政府亦可以考慮向開發商報銷土地平整費用，提升發展商的現金流；（四）允許中標財團在建築規約期內，將部分地塊轉售予其他發展商等等。以上的各項建議，均能減輕發展商的財務負擔。
特區政府若能在地價支付方式、融資安排及基建負擔上提供更靈活的措施，將有助紓緩發展投資與回報周期不平衡的問題，從而鼓勵發展商更有信心投入資源，採取更積極的投地和發展策略，加快北都的整體進程，早日讓香港社會共享發展成果。
刊於文匯報